房價居高不下,買房租屋哪個好?

租屋

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買房好還是租房好?是許多人心裡的疑問句,如果要買房子,
那麼買進時機是否正確,房子會不會漲呢?買了萬ㄧ跌不就很衰?!

恭喜您,有購屋的想法表示您開始對未來有規劃、有想法,
下面將幫大家分析2018年的房市,與買房租房的優缺點。

根據國際知名地產顧問公司萊坊(Knight Frank)
今年六月公布的第一季「全球住宅房價指數」,
台灣房價已擺脫跌勢,年漲4.1%,重回中段班,排名第33。
今年第一季房市的確有上漲,但是否代表房市復甦,房價即將飛漲了呢?恐怕未必。

住宅房屋指數升高可能有兩個原因 :

1.今年是台灣選舉年,縣市首長陸續開出各項建設及福利支出的支票
2.銀行購屋貸款利率很低,加上消費者物價指數成長率未達央行的升息門檻,
房貸成本上漲的壓力不明顯,所以大家還是會買房

但是近期發生的兩件事,又使得房價可能有下跌的趨勢 :
1.根據萊坊2018年第1季「全球豪宅指數」,
台北市豪宅成交價年跌7.4%,是房市還沒完全復甦的徵兆。
2.房貸寬限期即將到期,逾放比例增高 : 2016年有約18萬間房子交屋,
如果以房貸三年的寬限期算,2019年會到期,根據調查,有約六萬戶的房貸戶,
其寬限期明年到期,也就是說,到時候可能會有強大的賣壓,
因為如果這些房貸戶繳不出本金,就得降價求售房子。

♦逾放比 :  一定期限未正常繳納本息的放款占總放款的比率。

♦房貸寬限期 : 只繳利息不繳本金的期間(所以一個月只需繳幾千塊)。

很多投機客貸款買房只付利息,這樣成本每月只有幾千塊,
但是一但過了房貸寬限期,他們要開始繳本金,如果房子還沒賣出去,
可能就要降價求售,除非這些投機客很有錢,否則可能賠錢。
所以說現在房價可能還有下跌的機會,要買房子的人可以再等等。

還可利用房地產創造現金流

若有一筆閒錢,也可買進房地產來創造現金流。
甚至轉移費用,運用別人繳給你的租金買房子來付房貸。
但請注意,運用時機要是當可收取的每月房租大於每月房貸。
同樣以我目前居住地的上面30坪的房子(房租32850元,房價1769萬4000元)為例。
首先,要計算出房價和每月貸款(2萬5千元),
並確認當地的租金行情遠大於貸款(假設每月租金4萬元),
準備好頭期款184萬並買進房子,再把房屋出租,
並收取每月淨現金流1.5萬元(4萬租金減去2萬5房貸)。
不含頭期款23年多可以回收,等於免費擁有房子加上每月可收現金流。
當然,若在出租期間若有不錯的價差,也可以考慮直接將房子出售賺取價差。

租屋

 

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上面提到了買房購屋的好處,說到底,買屋和租屋哪個划算?

實際使用 EXCEL試算,以我現在和老公居住的地區,
30坪的房子每個月房租大約 32850元,房價約為 1769 萬 4000元。
如果以 20年、3成頭期款、一段式的房貸 2.264 %來計算,
本息平均攤還,每個月要繳房貸 64218元,和房租差價 31368 元。
如果把房子頭期款和每個月的差額,拿來投資在 7 % 年化報酬率的標的上,
20年下來,租屋竟然會多賺 3597萬 2418元!

這個數字實在高到超乎我的想像,撇除目前我負擔不起這麼高的房貸,
就算負擔得起,以這樣計算下來,現在買這樣的房子,仍然是不智的選擇!

近期房租趨勢 : 房市黯淡,房屋地價稅雙漲

很多房價高點進場時的投資客,紛紛改當包租公、包租婆,
為了拉高租金報酬率,便於日後脫手,台北市就有很多20坪房子大手筆裝潢,
致1坪租金動輒1,000元,也使得租金行情「貴森森」。

近年房價下跌、下修幅度普遍有5%~1成5不等,但房租卻逆向上漲,
主要「買不如租」人多,加上房屋稅和地價稅持續墊高房東的不動產持有成本,
房東轉嫁給房客;而且,去年政府實施租屋新制,
規範房東不得限制房客把租金支出申報扣抵所得稅,
也不得禁止遷入戶籍,讓全台多達9成以上房租所得不願報稅、
又怕房客去檢舉的房東族,浮上檯面,不少房東紛紛找藉口漲租所致。

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