想買好屋必備心機,公開買房必殺技

333法則

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買房子的花費通常都是積攢了幾十年,然後全部孤注一擲、下好離手,
完成目標時,慶祝,然後歸於平淡,買房不買房,重要的在心境上的改變,
為了一間房子努力賺錢好幾十年,但這期間你不需要擔心退休後的生活,
也不用煩惱搬家、房東、租房的瑣事,擁有自己的家,穩定且安心。

因此,人們出社會就業後的下個目標就是成家。當然,買房子有許多眉角,
這也是我今天要公開的必殺技!!

挑屋重點:

一. 地段
在買屋前,必須先了解自己的需求,買屋是為了住、為了投資,還是為了學區?

1.自用住宅 : 如果只是自用住宅,地段的選擇較彈性,如果家裡有車,也喜歡清靜,
都市郊區是很不錯的選擇,房價也不會太貴,生活機能佳的地區也不錯,其實自己喜歡就可以。
如果希望房子能增值,也可以選擇住宅周圍有發展潛力的房屋(ex:未來會蓋捷運的地方)。

2.學區房 : 如果購買學區房不是拿來住的只是拿來遷戶口用,可以不用買太高級的房子,
小小一間即可,不過如果想拿學區房投資,建議選擇大學旁邊的學區房比較有潛力。

3.投資用住宅 : 那就選擇精華地段與有交通網路交會商圈等,重劃區也不錯,
整體公共設施的配套規劃較完善,以後較好脫手。不過這些地方房價高昂,
所以購買前須注意房市整體狀況,不要買貴了房子。

學區

二. 房屋周圍環境、鄰居 :
許多交通方便的地段,人多壅擠,很嘈雜,雖然方便,
但需衡量自己喜不喜歡這樣的環境。附近鄰居的素質也可以納入考量,
可以問問附近的店家等。另外,不要選附近有「嫌惡設施」的房子,像是宮廟、
焚化爐、墓地等,雖然價格低,但這種房子很難脫手,而且也對住的人不好。

三. 房屋格局、品質 :
看屋時房屋採光度、通風度要注意,窗戶看出去的景色喜不喜歡,
如果很在意風水,就多注意房屋格局。一定要檢查牆壁,尤其是角落地區,
看有沒有水痕或是裂痕,浴室、水龍頭等都打開來試試,看有無問題。

一定要注意房屋大小、隔間;衡量好家庭人數,以及每人使用空間後再選擇房子,
如果買房時有小孩,也要考慮到他們長大後房子會不會變太擠。

四. 公設比、社區管理費 :
社區裡如果有娛樂設施等,可能要注意一下公設比是否很高,如過社區的設施越豪華,
公設比通常較高,且需要定期維修、管理等,因此管理費的多寡也是要注意的重點。

水龍頭

 如何避免買貴了 :

1.如何詢價 : 
買房時,可以改以賣方的口吻探口風,才能找出對自己有利的成交價錢,
詢問近期或附近的成交資訊,並推算每戶的每坪單價,再套用在自己買方的身上,
就可以知道正確合理的價格為多少數字,避免買到高價的房子,查詢的房屋資訊以半年內為準,
在對付賣家時,也比較好說服賣家,讓自己心裡有以個假設的價格。

2.如何開價 :
如果看準了一間房屋,一定要先調查週邊市場的情形,詢問合理範圍的價錢,
再做殺價的動作,通常以10%~15%做議價的範圍,若隨便亂開價,
賣方不僅覺得你沒有sense,甚至不再和你做交易,慢慢調整,但若不是真心要購入此房,
千萬不要隨便出價,和賣方達成共識,以雙贏的的結果為目標。

3.如何避免買在高點 :
由於仲介告訴買方的價格會偏高,得以收取較多的佣金,所以可以多找幾家仲介做比價,
取其最有利的價格,再做議價,也可以探詢預售屋的價格,詢問4樓的開價,
也就是整棟的最低價,就知道開價底線到哪,賣方只會把優點放到最大,因此,
買方要找出缺點並反應缺點,別被話術矇騙,而買高了房屋的價格。

眉眉角角:

一、大台北買房,放棄333
「三三三法則」意思是把月薪的三分之一作定額儲蓄、三分之一付房貸,
另外三分之一應付日常生活開銷。但若過度堅守法則,大部份民眾都無法在大台北買房子!

在高房價環境下想在大台北買房,就得變通才行。如果把買房子當成強迫儲蓄,
那麼不妨把原三分之一作為定額儲蓄的錢拿來付房貸,將三三三改成六三一法則,
即月薪六成繳房貸、三成作生活開銷,另一成作儲蓄以備不時之需。

333法則

二、利率大調降,別只選青安
不少民眾都認為政府的「青年安心成家購屋優惠貸款」利率比較划算,所以在買到房子後,
便不假思索去申請青年安心成家購屋優惠貸款,但實際上卻大有玄機。
房貸利率試算 :
若申請青安房貸一千萬,以台灣銀行「二段式機動利率」來計算,現在前二年利率為1.44%,
第三年起是1.74%。在二年寬限期、還款年限設定為二十年且利率不調動的情況下,
則本息共需繳納1195萬又2773元。

然而,今年六月國內五大公股行庫新承作房貸平均利率為1.647%,若按該利率條件、
二年寬限期且利率不調動的情況下,則共需要繳納1189萬又1645元,比青安房貸省六萬多元。

 

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三、與房仲培養良好的關係,就是成功買房的第一步
不少剛開始接觸買房資訊的年輕人,
常常會畏懼與房仲培養良好的關係,深怕被房仲糾纏或是一直被推銷。
但其實房仲才是第一手資訊來源,且各大品牌房仲都有良好的基本訓練,
只要與房仲有適當的溝通,議價時房仲比較容易站在買方的角度,協助跟賣方議價。

衍伸閱讀 : 房價居高不下,買房租屋哪個好?